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加息和房产税一样对房地产市场影响不会特别大
文章类型:房贷理财 浏览次数:1773 加入时间:2012-4-10 16:56:08 出处: 打印该页
新浪房产讯(编辑 马琳琳):时隔三年,央行昨日起首度加息,上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点,除活期存款利率未调整外,其他各档次存贷款基准利率也相应调整。房产税前不久也在北京、深圳、重庆等一线城市开始试行,“加息对房地产开发商和购房者有何影响、房产税会不会在合肥试行、房产税在合肥试行后将给合肥的房地产市场带来怎样的影响?”成了合肥市民以及行业内外普遍关心一些的问题。带着这些疑问,小编走进了易居房地产研究院合肥研究所所长葛百会的办公室。>>>>>>银十第二周 量涨三成 二次调控难阻刚需之路新浪乐居:昨晚,自2008年12月23日以来,央行首次调整利息,存款加息幅度整体大于贷款的不对称加息,和9.29日的新政一样令市场人士感到很意外。葛总您看这次加息是不是9.29新政的延续、加息对开发商、刚需购房者、投资者都有怎样的影响?

  葛百会:加息对房地产有影响但是影响不会特别大,长期还是看市场供需平衡,如果供应小于需求那么房价会不断上涨,中期还是看政策的。看政策对市场规律的影响,只是在中期有一定影响或在短期有一定影响,长期还是要遵循市场规律的;短期要看企业的营销手段和营销强度。这次加息和房产税一样,不会加的太多,这样对购房的影响就不大。一些购房群体还是比较有实力,特别是买高端物业的很多都是一次性付款,对他们影响其实不是很大。局部的房产税试点和加息认为政策调整已经到了中后期了,政府频频出这些调控政策,有可能真正影响市场的是:政府在等待着保障性住房的供应量全面上升,这个对市场的影响长期来看才是决定性的。>>>>>>央行上调金融机构存贷款基准利率 聚焦楼市房价走势

  新浪乐居:最近上海、重庆开始上报房产税实施方案,更有消息说上海房产税将于元旦正式执行,不管这个消息是真是假,可以看得出房产税离我们越来越近了,关于房产税能否从根本上遏制房价上涨过快,以及房产税的未来走向葛总能给我们谈谈你的看法吗?

  葛百会:房产税真正在调控房价上的效果来源于它的预期,当房产税一但落实以后,它的预期其实已经消失了,效果未必向我们想想的那么大;房产税如果收的过高的话,也就解构了整个房地产市场的基本规则,这会带来一个深远的影响,我认为这种情况不会出现,因此,房产税可能会给市场短期内带来一定的影响,长期来看并不能改变我们这个房地产市场由于土地供应、价格过高、或土地供应量比较少带来的这种供应源小于需求的这种状态,既然改变不了这种状态,长期来看房地产还会持续发展,而且在中期政策和所有的预期被瓦解以后,房子存在一轮暴风性上涨的隐患。

  新浪乐居:葛总在4月新政后提出房价下跌论在二三线城市是个伪命题,纵观新政后的合肥楼市,成交量虽有下跌,但均价却一值是稳重有升,9月28日,更要的二次调控出台,葛总是否还会坚持自己的论断,二次调控出台后各地相继出台了实施细则,葛总觉得我们合肥会制定怎样的细则?

葛百会:我在四月新政后我就提出,房地产下跌论在二三线城市特别是安徽合肥或者阜阳、蚌埠等地级城市来讲都是一个伪命题。因为二三线城市甚至四线城市,房地产价格本身并不是特别高。因为土地价格上涨已经抑制了房价下跌,自2010年4月以来,政府调整都不是打压房价而是抑制房价的快速上涨。一线城市有必要让房价实际回落,因为价格涨幅特别快,一线城市是个资本密集的地方,一定程度上反映了资金泛滥和通货膨胀,政府通过打压房价、遏制通货膨胀是有必要的。一线城市的房价是有很强的抗跌性的,例如上海最近成交的所有地块甚至有些很偏远的,楼面已经达到2万以上,在这种背景下,上海的保障性住房没有大幅度增加,房价如何下跌。据我们掌握的一些数据来看,上海很多炒房的基本上是全额付款,也就是说金融对它的限制不是很大。至于限购从技术操作上来讲,一定程度上是可以避开的。我个人认为对房价真正有影响的,或者是预期还没有完全被利用的就是问责制,如果加强领导问责制来限制房价过快增长,地方政府会出各种各样真正抑制房价的政策,问责制是否能够落实、落地就是我们这次调制效果的一个主要判断指标,在这种背景下调控已经进入了一个深度阶段,那些不到位的或者根本不切实际的不能解决供需问题的调控措施效果都不会特别明显。
 新浪乐居:低碳一直是很多人关注的热点,葛总也曾说低碳是住宅发展的必然趋势,预言两年内将成为中国各大城市豪宅的必备技术,请问葛总如此预演有什么根据?低碳也就以为着成本的增加,房价的增加,那开发商在营销低碳住宅时与往常的应销售手段相比,会不会更难,该如何应对?

  葛百会:现在全球都风行的一个口号叫碳货币,碳货币已经有其经济的反映了。中国也在强调经济结构转型,降低能耗,这是一个趋势,在这种趋势背景下的住宅产业发展也是日新月异的,有可能在不远的将来我们所有的住宅,都必须是节能的,否则不具备上升的条件,这是一个趋势;低碳能大大提高居住的舒适度:并且具有恒温、恒湿、适光、低照的优势,也是现在老百姓和有能力的购房群体看重的。针对有人认为低碳住宅会增加居住成本提高房价,葛总认为现在的低碳成本并不是特别大,核心的低碳技术也就增加几百块钱,在现在的房地产价格增加幅度当中,比例是不大的。所以预言说随着房地产的发展,低碳带来的价格优势会充分发挥,在目前市场上低碳住宅的优势还没充分发挥,房地产做低碳也不会带来太多的营销难度。低碳的优势和舒适性得到老百姓的认可时,低碳反而有很强烈的营销优势。在低碳住宅营销中一定要注意的是:客户对低碳的认识有一个过程,所以不能操之过急,我们对市场要有一个培养教育的过程。

  新浪乐居: 葛总曾说过营销触媒,在你的博客中也用新红楼里也曾用贾宝玉做比喻,那葛总能否用合肥几个高端物业营销策略的具体实体给我们讲解下什么营销触媒。以及这次高端物业在营销中有哪些方面可以做的更好?

  葛百会:触媒是一个化学名词,就是催化剂的意思。营销触媒是指在营销上最吸引客户眼球的内容和最吸引购房者的媒体方式。例如:易居在上海代理的新河湾一天销售40亿。这个营销触媒的内容就是好房子,然后就是易居的营销渠道,易居会

  高端物业的产品品质是非常高的,高端物业还有一个非常大的特点,随着房地产的销售式商业物业的招租,最终会形成一个高端群体的聚居处,高端物业营销本质上是一个圈层营销,也就是说我们要做高端的圈层。合肥现在合肥很多高端物业在做营销过程中,有点偏离这个核心概念。虽然其物业很好、地段也很好但是面向全社会发售,结果造成小区良莠不齐,没有形成一个真正的高端群体聚居处。例如合肥一知名公寓,也不能说它是合肥最高端群体聚居处。

  后记:加息、二次调控成了人们热议的话题,葛百会说加息和房产税一样对房地产市场不会有特别大的影响,因为政策对市场规律的影响,只是在中期有一定影响或在短期有一定影响,长期还是要遵循市场规律的;即使加息了即使房产税落实了,人们购房的脚步也依然不会停下来。

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